Bir apartmanın ya da sitenin teknik altyapısı sessizce çalıştığı sürece görünmez. Arıza çıktığında ise tek başına bir asansör, bir kazan ya da bir pompa bütün yapının gününü belirler. Teknik yönetim, bu arızaların çıkmasını beklemek yerine bakımları planlayıp zamanında yaptırmak ve yapılan her işin kaydını tutmaktır.
Yasal zorunluluğu olan kontroller
Bazı bakımlar tercih değil, kanuni yükümlülüktür. Asansörlerin yıllık periyodik kontrolü, yangın söndürme tüplerinin dolum tarihleri, su depolarının temizliği ve kazan dairesinin bakımı yasal takvime bağlıdır. Bu tarihleri takip etmek ve zamanında yaptırmak yöneticinin sorumluluğundadır. Aksi hâlde bir kaza durumunda sorumluluk doğrudan yönetime döner.
Yönettiğimiz her yapıda bu kontroller bir bakım takvimine işlenir, süresi yaklaşınca otomatik hatırlatma üretilir ve yapılan işin belgesi arşivlenir.
Hangi sistemde neye bakıyoruz?
Isıtma ve sıcak su. Merkezi sistemlerde kazan, brülör, baca ve sirkülasyon pompaları sezon başlamadan kontrol edilir. Sıcak su kazanı yıl boyu çalıştığı için ısıtma kazanından ayrı planlanır; kireçlenme ve yalıtım durumu ayrıca izlenir. Ayrıntılı kontrol listesi için Kış Hazırlığı Kontrol Listesi yazımıza bakabilirsiniz.
Asansör. Yıllık periyodik kontrol, kontrolü yapan kuruluşun raporu ve asansörün üzerindeki etiketle belgelenir. Bakım sözleşmesi, bakım periyodu ve arıza durumunda müdahale süresi yazılı olmalıdır; biz bu üç noktayı sözleşmede ayrıca denetleriz.
Hidrofor ve su tesisatı. Hidrofor pompaları, genleşme tankları, su deposu temizliği ve su analizi periyodik olarak yaptırılır. Basınç düşüşü ve sızıntı, fatura ve zarar olarak geri döndüğü için erken fark edilmesi önemlidir.
Yangın güvenliği. Söndürme tüplerinin dolum tarihleri, yangın dolapları ve algılama sistemi kontrol edilir. Acil çıkış yolları ve yönlendirme levhaları görevli personelle birlikte gözden geçirilir.
Elektrik ve jeneratör. Ortak alan aydınlatması, pano ve topraklama kontrolleri ile jeneratörün periyodik çalıştırma testi ve yakıt seviyesi takip edilir. Elektrik kesintisinde asansör ve hidroforun çalışması jeneratöre bağlıdır, bu yüzden testi atlanmaz.
Havuz ve mekanik aksam. Havuzlu sitelerde filtrasyon, dozaj ve tesisat bakımı sezon öncesinde yapılır; çalışma örneklerini Çalışmalarımız sayfasında bulabilirsiniz.
Bakım firmalarını biz yönetiriz
Teknik bakımın büyük bölümü uzman firmalar tarafından yapılır. Bizim işimiz bu firmaları seçmek, tekliflerini karşılaştırmak, sözleşmelerini kontrol etmek ve işin gerçekten yapıldığını denetlemektir. Kat malikleri adına yapılan her harcama bütçede açıkça gösterilir ve karşılığındaki belge arşivlenir.
Arıza çıktığında
Sakinler arıza ve taleplerini NovaBina üzerinden bildirir; talep kime atandığı ve hangi aşamada olduğuyla birlikte kayıt altındadır. Böylece “ben söylemiştim” tartışması yerine, hangi arızanın ne zaman açıldığı ve nasıl kapandığı görünür.
Sık sorulanlar
Bakım takvimini kim tutar? Yönetim. Takvim, yasal süreleri ve üretici önerilerini birlikte gösterir; süresi yaklaşan işler için hatırlatma üretilir.
Bakım bütçesi nasıl planlanır? Yıllık işletme planında bakım kalemleri ayrı ayrı yazılır. Beklenmedik arızalar için ayrıca bir ihtiyat payı öngörülmesini öneririz; kat malikleri kurulu planı onaylar.
Eski bir yapıda nereden başlanır? Önce mevcut durum tespit edilir: sistemlerin yaşı, son bakım tarihleri ve eksik belgeler. Bu tespit ücretsiz keşif sırasında yerinde yapılır ve sonucu yazılı olarak paylaşılır.