Apartman yönetimindeki sorunların büyük bölümü paradan çıkar: aidatın zamanında toplanmaması, harcamaların anlaşılmaması, hesabın kimde durduğu. Mali yönetim bu üç sorunu ele alır. Aylık olarak aidat tahakkuku yapılır, sakinlere bildirilir ve tahsil edilir. Aidat ve masraflar kayıt altına alınır, personel bildirgeleri hazırlanır ve kanuni defterler eksiksiz tutulur.
Aylık döngü
Her ay aynı sırayla ilerlenir:
- Tahakkuk: Aidat, ortak giderlerin paylaşım kuralına göre her daireye ayrı ayrı yazılır. Paylaşımın nasıl yapıldığını Ortak Giderler ve Aidat Nasıl Paylaşılır? sayfasında anlattık.
- Bildirim: Her kat maliki kendi borcundan haberdar edilir.
- Tahsilat: Ödemeler apartmanın banka hesabına gelir ve ilgili daireye işlenir.
- Mutabakat: Banka hesabı ile kayıtlar karşılaştırılır; fark varsa o ay içinde araştırılır.
- Rapor: Gelir-gider tablosu kat maliklerinin erişimine açılır.
Şeffaflık nasıl sağlanıyor?
Apartmanın parası apartmanın kendi banka hesabında durur; yönetim şirketinin hesabında değil. Her harcamanın faturası sisteme işlenir ve kat malikleri, Akal Yönetim’in tecrübesiyle geliştirilen NovaBina üzerinden kendi dairelerinin borcunu, yapılan ödemeleri ve binanın gelir-gider tablosunu istedikleri an görebilir. Yönetim şirketi seçerken parayı kimin tuttuğuna bakmanın neden en önemli ölçüt olduğunu Yönetim Şirketi Seçerken Nelere Bakılmalı? yazısında anlattık.
Kanuni defterler
Defter tutmak tercih değil, kanuni yükümlülüktür. Kat malikleri kurulu karar defteri, yöneticinin tuttuğu işletme defteri ve yönetimi denetleyen denetim defteri noter tasdikli olmak zorundadır. Hangi defterin neyi kapsadığı ve tasdiksiz defterin neden risk taşıdığı Apartman Yönetiminde Zorunlu Defterler sayfasında yazılı. Biz bu defterleri NovaBina’daki kayıtlardan eksiksiz ve tutarlı biçimde işleriz.
Yıllık bütçe ve kesin hesap
Yıl başında beklenen gelir ve giderler bir bütçe olarak hazırlanır ve kat malikleri kuruluna sunulur; yıl sonunda gerçekleşenler kesin hesap olarak raporlanır. Böylece aidatın neden o tutarda olduğu ve yıl içinde nereye harcandığı, kurul toplantısında soru değil, kayıt olarak görünür. Kurul kararlarının nasıl alındığı için Kat Malikleri Kurulu, Toplantı ve Karar Nisapları sayfasına bakabilirsiniz.
Aidat borcu ve icra takibi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereği aidatını ödemeyen kat malikinden gecikme tazminatı talep edilir. Ödenmeyen aidatlar için önce yazılı ihtar gönderilir; sonuç alınamazsa kat malikleri kurulu kararıyla icra takibi başlatılır. Bu sürecin tamamı belgelenerek yürütülür. Aşamaları ve gecikme tazminatını Aidat Borcu, Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi sayfasında ayrıntılı bulabilirsiniz.
Borcun kiracıdan kaynaklandığı durumlarda kimin neyi ödeyeceği ayrı bir konudur; bunu Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur? sayfasında anlattık.
Sık sorulanlar
Yönetim ücreti neye göre belirlenir? Daire sayısına, yapının donanımına ve hizmet kapsamına göre. Kalemlerin ayrıntısı için Apartman ve Site Yönetim Şirketi Ücreti Nasıl Belirlenir? yazısına bakabilirsiniz.
Aidat nereye yatar? Apartmanın kendi adına açılmış banka hesabına. Hesap hareketleri kat maliklerinin erişimine açıktır.
Personel maaşı ve SGK giderleri yönetim ücretine dahil mi? Hayır. Personelin maaşı ve SGK giderleri apartmanın zaten ödediği bir giderdir ve bütçede ayrıca gösterilir; yönetim ücreti ise yönetim hizmetinin karşılığıdır.
Mevcut yönetimden size geçerken ne olur? Defterler, banka hesabı, borç listesi ve sözleşmeler devralınır. Devir teslimde nelere dikkat edileceğini Apartman Yönetimi Değişirken Nelere Dikkat Edilmeli? yazısında anlattık.
Binanız için mali yönetim teklifi almak isterseniz ücretsiz keşif isteyin.
Yeni yıl için aidat artışının sınırını Aidat Zammı 2027: Ne Kadar Artırılabilir? sayfasında anlattık.