Aidat Zammı 2027: Ne Kadar Artırılabilir?

Her yıl aralık ve ocak aylarında apartman ve sitelerde aynı soru sorulur: aidat yeni yıl için ne kadar artırılabilir? 22 Mayıs 2026’dan beri bu sorunun kanunda bir cevabı var. Bu sayfada aidatın nasıl belirlendiğini, yeni sınırın ne olduğunu, bir hesaplama örneğini ve artışa nasıl itiraz edileceğini anlatıyoruz. Yeniden değerleme oranı her yıl Kasım ayında açıklandığı için sayfa o tarihte ve her Ocak’ta güncellenir.

Aidat nasıl belirlenir?

Aidat, kat maliklerinin ortak giderlere yaptığı katkıdır. Giderlerin ne kadar olacağı işletme projesinde gösterilir: binanın tahmini yıllık gelir ve giderleri ile her kat malikine düşen tahmini pay ve avans tutarı. Kanunun 37. maddesine göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Bu yüzden aidatı yönetici tek başına belirlemez; bütçeyi kurul karara bağlar. Payın dairelere nasıl dağıtıldığını Ortak Giderler ve Aidat Nasıl Paylaşılır? sayfasında anlattık.

2026’da ne değişti?

7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35, 37 ve 70. maddelerini değiştirdi. Aidatla ilgili hükümler yayım tarihinde yürürlüğe girdi:

• İşletme projesi genel kurulda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; projeyi kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirir ve genel kurul, projeyi üç ay içinde aynen ya da değiştirerek karara bağlar.
• Yeniden değerleme oranı sınırı: Yürürlükte bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesindeki bedel, mevcut proje bedelinden her yıl yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir.
• Avans (Madde 35/d): Yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar. Avans tükendiğinde süresiz yeniden avans toplamak mümkün olmaz.
• Madde 20’deki gecikme tazminatı (aylık yüzde beş) ve ortak giderlere arsa payı ve eşit paylaşım kuralları değişmedi.

Aidat zammı en fazla ne kadar olabilir?

Mevcut bir işletme projesi olan binada, yöneticinin hazırlayacağı geçici işletme projesindeki bedel, mevcut proje bedeline göre yeniden değerleme oranı kadar artırılabilir; bu oranı aşamaz. Yeniden değerleme oranı, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine göre belirlenen orandır ve her yıl Kasım ayında açıklanır.

Hangi oran geçerli? Toplantının yapıldığı tarihte en son yayımlanmış yıllık oran geçerlidir. Örneğin 2026 yılı içinde yapılan bir toplantıda %25,49 esas alınır. 2027 oranı, Ekim ayı enflasyon verisinin ardından Kasım’da açıklanır ve 1 Ocak 2027’den itibaren yürürlüğe girer; bu oran yayımlandıktan sonra yapılan toplantılarda yeni oran esas alınır.

Hesaplama örneği

Mevcut aidatı 3.000 TL olan bir daire için, sınır %25,49 olsaydı en yüksek geçici bedel:

3.000 TL × (1 + 0,2549) = 3.764,70 TL

2027 oranı açıklanınca aynı formülle hesaplanır: mevcut aidat × (1 + oran). Bu bir üst sınırdır; yönetici bundan daha az bir artış da önerebilir.

Kat malikleri kurulu daha yüksek bir artışı onaylayabilir mi?

Evet. Kanun yeniden değerleme sınırını yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesi için koyuyor. Kat malikleri kurulu ise işletme projesini aynen ya da değiştirerek kabul edebilir ve sınırı aşan bir bütçeyi de onaylayabilir. Yani sınır, yöneticinin tek başına yapacağı artışı kısıtlar; kurulun kendi iradesini kısıtlamaz. Böyle bir karar alınırken artışın gerekçesinin (personel, enerji, bakım giderlerindeki artış gibi) toplantıda anlatılması ve karar defterine yazılması, kararın sonradan tartışılmasını önler. Kurulun nasıl toplanacağı, çağrı süresi ve nisap hesabı için Kat Malikleri Kurulu, Toplantı ve Karar Nisapları sayfasına bakabilirsiniz.

Bina yeniyse ya da hiç işletme projesi yoksa?

Yeni teslim edilen ya da kentsel dönüşümden çıkan binalarda henüz yürürlükte bir işletme projesi yoktur; ilk bütçe sıfırdan hazırlanır ve üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. Yeniden değerleme sınırı, kendisinden önce bir proje bulunan binalar için işler. İlk yıl nasıl ilerleneceğini Yeni Binada İlk Yönetim ve Defter Kurulumu yazımızda adım adım anlattık.

Aidat artışına nasıl itiraz edilir?

• Önce toplantıda: İşletme projesi kurulda oylanır. Karşı oyunuzu ve gerekçenizi karar defterine yazdırın; karara aykırı oy verenler gerekçelerini belirterek imza koyar (Karar Defteri ve İşletme Defteri Nasıl Tutulur?).
• Yazılı itiraz: Yönetici kendi hazırladığı geçici projede sınırı aşıyorsa, yöneticiye ve kurula yazılı itiraz edin ve tarihini saklayın.
• Mahkeme: Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Dava için kanunda kısa süreler öngörülür; süre kaçarsa hak kaybı doğar. Bu yüzden karar tarihinden itibaren gecikmeden bir avukata başvurun.
• Ödemeyi durdurmayın: Artışa itirazınız sürerken ödenmeyen aidat için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler. Kararın iptali istenirken bile ödeme yükümlülüğünü yerine getirmek veya avukattan yönlendirme almak, ek maliyeti önler (Aidat Borcu, Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi).

Sık sorulanlar

Yönetici aidatı tek başına artırabilir mi? Hayır. İşletme projesi genel kurulda onaylanır. Yönetici yalnızca, onaylı proje yokken geçici bir proje hazırlar ve bu projede de bedel yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Daha yüksek bir artış gerekiyorsa karar kat malikleri kuruluna aittir.

Aidat zammı kiracıyı da ilgilendirir mi? Aidatın kimin tarafından ödeneceği kira sözleşmesine bağlıdır; yönetime karşı sorumlu kat maliki ve (kira bedeliyle sınırlı olarak) kiracıdır. Ayrıntı için Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur? sayfasına bakın.

Kurulu her yıl toplamak gerekir mi? Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda; plan zaman göstermemişse her takvim yılının ilk ayında toplanır. İşletme projesi bu toplantıda karara bağlanır.

Ocak’ta kurulu toplayamazsam ne olur? İkinci toplantıya gidilir; ikinci toplantıda karar, katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihinin yazılı olması gerekir.

Bütçe hazırlığını bize bırakabilirsiniz

İşletme projesi; geçen yılın gerçekleşen gider kalemlerinin, yeni yıl için beklenen bakım ve personel maliyetlerinin ve kat malikleri arasındaki dağılımın hesaplanmasını gerektirir. Biz yönettiğimiz yapılarda yıllık bütçeyi hazırlıyor, kurul toplantısını düzenliyor ve kararların deftere işlenmesini takip ediyoruz. Binanız için bütçe ve aidat hesabını birlikte yapmak isterseniz ücretsiz keşif isteyin; hizmetin kapsamını Mali Yönetim ve Muhasebe sayfasında bulabilirsiniz.

Bu sayfa genel bilgi içindir. 7579 sayılı Kanun yeni olduğu için uygulamada ayrıntılar yargı kararlarıyla netleşmektedir. Somut bir uyuşmazlıkta avukat görüşü alın.