Apartman görevlisi istihdamı, apartman yönetiminin en çok hukuki risk barındıran alanıdır. Yanlış yürütülen bir işten çıkarma, apartmana kıdem-ihbar tazminatı ve dava masrafı olarak geri döner.
İşveren kimdir?
Apartman görevlisinin işvereni kat malikleri kuruludur. Yönetici ise işveren vekilidir. Bu ayrım önemlidir: iş sözleşmesinden doğan yükümlülükler yöneticinin değil, kat maliklerinin üzerindedir ve tazminat yükü apartmana aittir.
Görevlinin temel hakları
- Ücret: asgari ücretin altında olamaz; bordro ile ödenir
- SGK: çalışma gün sayısı üzerinden eksiksiz bildirim yapılır
- Konut: kendisine konut tahsis edilmişse, konutun ısınma, su ve aydınlatma giderleri işverene (apartmana) aittir; görevliden kira alınamaz
- Yıllık izin: İş Kanunu’na göre kıdemine bağlı olarak kullandırılır
- Hafta tatili ve resmî tatiller: kanuni haklardır
- Kıdem ve ihbar tazminatı: iş sözleşmesinin sona erme şekline göre doğar
Görev tanımı yazılı olmalı
Konut Kapıcıları Yönetmeliği, görevlinin yapacağı işlerin belirlenmesini öngörür. Temizlik, çöp toplama, kalorifer yakma, bahçe bakımı gibi işlerin yazılı görev tanımında yer alması, hem görevliyi hem apartmanı korur. Tanımda olmayan bir işin dayatılması ya da tanımdaki işin yapılmaması, iki taraf için de uyuşmazlık kaynağıdır.
Apartmana gerçek maliyeti
Bütçe yapılırken en sık düşülen hata, yalnızca net ücreti hesaplamaktır. Görevlinin apartmana gerçek maliyeti şunları içerir:
- Brüt ücret
- SGK işveren payı ve işsizlik sigortası primi
- Konut tahsis edilmişse ısınma, su ve elektrik gideri
- Yıllık izin karşılığı
- Kıdem ve ihbar tazminatı karşılığı (ayrılması hâlinde doğacak yük)
Yönettiğimiz yapılarda bu kalemlerin tamamı yıllık bütçede ayrı satır olarak gösterilir; kıdem tazminatı için karşılık ayrılması önerilir. Böylece görevli işten ayrıldığında apartman hazırlıksız yakalanmaz.
Yasal uyarı: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Son güncelleme: 5 Eylül 2026.