Yönetici atamak zorunlu mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi açıktır: anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Sekizden az bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atamak zorunlu değildir, ancak kat malikleri isterse atayabilir.
Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Kat maliklerinden biri olabileceği gibi, dışarıdan bir kişi veya profesyonel bir yönetim şirketi de olabilir. Üç kişilik bir yönetim kurulu da seçilebilir.
Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici altı ay geçmeden kat malikleri kurulunca değiştirilemez.
Yöneticinin başlıca görevleri
Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; planda aksine bir hüküm yoksa kanunun 35. maddesi yöneticinin yapacağı işleri sayar:
- Kat malikleri kurulunca verilen kararları uygulamak
- Yapının amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak
- Anagayrimenkulü sigortalatmak
- İşletme projesi onaylanıncaya kadar genel yönetim, bakım, asansör, kalorifer ve sigorta giderleri için kat maliklerinden avans toplamak
- Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek ve yönetimden doğan borçları ödemek
- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek
- Süre kaçırılmasından ya da hak kaybından doğacak zararı önleyecek tedbirleri almak
- Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipotek tescil ettirmek
- Toplanan paraları ve avansları bankada hesap açtırarak yatırmak
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
- Asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakım ve yıllık kontrolleri yaptırmak
Bunlara ek olarak kanunun 36. maddesi, yöneticiye kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve giderleri deftere yazma, belgeleri saklama ve defteri her yıl Ocak ayı içinde notere kapattırma görevini yükler. Defterlerin nasıl tutulduğunu Karar Defteri ve İşletme Defteri Nasıl Tutulur? sayfasında anlattık.
Yöneticinin sorumluluğu ağırdır
Kanunun 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Bu, hukuken ciddi bir sorumluluktur: özen borcuna aykırı davranan yönetici, doğan zarardan kişisel olarak sorumlu tutulabilir.
Ayrıca yönetici, yönetim planında veya kanunda belirtilen sürelerde kat maliklerine hesap vermek zorundadır. Asansör kontrolünü yaptırmamak, yangın tüpünün dolumunu kaçırmak veya sigortayı yenilememek gibi ihmaller, bir kaza hâlinde doğrudan yöneticiye döner.
Profesyonel yönetim şirketiyle çalışmanın en somut faydası budur: sorumluluk, bu işi meslek olarak yapan ve sigortalı bir tüzel kişiye geçer.
Profesyonel yönetim şirketinin ücretinin neye göre belirlendiği ve teklifte nelere bakılacağı için Apartman ve Site Yönetim Şirketi Ücreti Nasıl Belirlenir? yazısına bakabilirsiniz.
Yönetim şirketi seçmeyi düşünüyorsanız Apartman ve Site Yönetim Şirketi Seçerken Nelere Bakılmalı? yazısına bakabilirsiniz.
Yöneticinin tutmakla yükümlü olduğu defterler ve bunların nasıl doldurulacağı için Karar Defteri ve İşletme Defteri Nasıl Tutulur? sayfasına bakabilirsiniz.
Yeni bir binada yönetimi ilk kez kuruyorsanız Yeni Binada İlk Yönetim ve Defter Kurulumu yazısına bakabilirsiniz.
Yasal uyarı: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Son güncelleme: 5 Eylül 2026.