Kiracının aidatı ödememesi, apartman yönetimlerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Çoğu zaman da kimin kimden ne isteyebileceği net değildir: yönetim kiracıya mı gider, ev sahibine mi? Ev sahibi kiracının borcunu ödemek zorunda mı? Kiracı borcu bırakıp taşınırsa ne olur? Bu sayfada sırasıyla cevaplıyoruz.
Aidatı kim öder?
Kanun karşısında ortak giderlere katılma yükümlülüğü kat malikine aittir (KMK m. 20). Kiracı ise ev sahibiyle yaptığı kira sözleşmesi gereği aidatı üstlenmiş olabilir. Bu, sözleşmenin iki taraf arasındaki bir düzenlemesidir ve apartman yönetimini bağlamaz.
Pratikte iki ayrı ilişki vardır:
- Yönetim ile kat maliki arasındaki ilişki: aidat borcu kanundan doğar.
- Ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki: aidatı kimin ödeyeceği kira sözleşmesinde yazar. Sözleşmede yazmıyorsa genel kural, ortak giderlerin (aidatın) ev sahibine ait olması, ısınma, su ve benzeri kullanıma bağlı giderlerin ise kiracıya ait olmasıdır.
Bu yüzden “aidat kimin” sorusunun cevabı, hangi ilişkiden bahsettiğinize göre değişir.
Yönetim kiracıdan da isteyebilir mi?
Evet. Kanunun 22. maddesine göre kiracı, ortak gider ve avans borcundan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Müteselsil sorumluluk, yönetimin alacağını isterse malikten, isterse kiracıdan, isterse ikisinden birden talep edebilmesi demektir.
Bu sorumluluğun bir sınırı vardır: kiracı yalnızca ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadar sorumludur ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiracı kirasını zaten ödemişse, yönetim ondan ek bir tutar isteyemez.
Ayrıntılı anlatım için Ortak Giderler ve Aidat Nasıl Paylaşılır? sayfasına bakabilirsiniz.
Ev sahibi kiracının aidat borcundan sorumlu mu?
Yönetime karşı evet. Kira sözleşmesinde aidatı kiracının ödeyeceği yazsa bile, yönetim için borçlu kat maliktir. Kiracı ödemezse yönetim ev sahibine gidebilir, gecikme tazminatı ve icra masrafları da ev sahibine yansır. Kanunun 20. maddesi, ödenmeyen her gün için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür (Aidat Borcu, Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi).
Kiracıya karşı ise ev sahibi, ödediği tutarı kira sözleşmesine dayanarak kiracıdan isteyebilir. Yani ev sahibi önce yönetime öder, sonra bunu kiracıdan talep eder.
Aidat ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Burada dikkatli olmak gerekir. Aidatı ödememek, tek başına kiracıyı tahliye etmenin otomatik bir sebebi değildir. Kira sözleşmesinde aidat ve diğer yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceği yazıyorsa, ödenmeyen yan giderler için ev sahibi yazılı ihtar göndererek ödeme için süre verebilir (TBK m. 315). Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davasının yolu açılabilir. Bu süreçte ihtarın şekli, süresi ve sözleşmenin ifadesi sonucu belirler.
Bu nedenle tahliye düşünen ev sahibinin, ihtar göndermeden önce bir avukata danışması gerekir. Hatalı veya eksik bir ihtar süreci başa döndürebilir.
Kiracı borcu bırakıp taşınırsa?
Kiracı ayrıldığında borç ortadan kalkmaz, ancak ödeme yükümlülüğü ev sahibinde yoğunlaşır:
- Yönetim, borcu ev sahibinden takip eder; çünkü kiracının yeni adresi çoğu zaman bilinmez.
- Ev sahibi, depozitoyu (kira güvence bedelini) borca mahsup edebilir. Bu nedenle depozitonun kiracı taşınmadan önce aidat ve fatura borçlarına karşı kontrol edilmesi önemlidir.
- Depozito yetmezse ev sahibi, kalan tutar için kiracıya karşı kira sözleşmesine dayanarak takip yapabilir.
- Borcun tamamı ödenmeden bağımsız bölümün satılması, yeni maliki de etkiler: ödenmemiş gider alacakları için kanuni ipotek hakkı vardır.
Yönetim ne yapar?
Yönettiğimiz yapılarda kiracı kaynaklı gecikmeler şöyle işler:
- Borç oluştuğunda hem kiracıya hem ev sahibine bildirim gönderilir. Ev sahibinin borcun varlığından habersiz kalması en sık görülen sorundur.
- Tahsilat için kimin muhatap olduğu kayıt altına alınır: aidatı ödeyen kişi malik mi kiracı mı, hangi hesaptan, hangi ödeme biçimiyle.
- Kiracı değişikliğinde çıkış öncesi borç kontrolü yapılır; ev sahibine depozitodan mahsup edilecek tutar yazılı olarak bildirilir.
- Sonuç alınamayan alacaklarda önce yazılı ihtar, sonra kurul kararı ve icra takibi izlenir.
Ev sahipleri için üç öneri
- Kira sözleşmesine açıkça yazın: aidatı kimin ödeyeceği, hangi giderlerin kiracıda kalacağı ve aidat ödenmezse ne olacağı.
- Yönetimi kiracıdan haberdar edin. Yönetime kiracının adı ve telefonu bildirilmişse gecikme erken fark edilir, borç büyümez.
- Depozitoyu çıkıştan önce kontrol edin. Yönetimden güncel borç dökümü isteyin, kiracı taşınmadan önce mahsup edin.
Sık sorulanlar
Kiracı aidatı ödemezse yönetim elektriği veya suyu kesebilir mi? Hayır. Ortak gider borcu nedeniyle bağımsız bölümün elektrik, su veya doğal gaz aboneliği yönetim tarafından kesilemez. Yönetimin yolu ihtar, icra takibi ve dava yoludur. Merkezi sistemde ısınma gideri için ise yönetim planındaki ve kanundaki ayrı düzenlemeler söz konusu olabilir; bu durumda ayrıca danışmanlık alınmalıdır.
Kiracı aidatı ödedi ama kirayı ödemedi. Ne olur? Kiracının ev sahibine karşı ödemesi gereken kira ile yönetime yaptığı aidat ödemesi birbirinden ayrı değerlendirilir. Ev sahibi, sözleşmeye göre kiracının ödemesi gereken aidatı ödemişse bunu kira borcundan düşebilir.
Daire boş. Aidat yine de ödenir mi? Evet. Kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmasa bile ortak giderlere katılmak zorundadır.
Bu sayfa genel bilgi içindir; somut bir uyuşmazlıkta sözleşmenin ifadesi, ihtarın şekli ve süreler sonucu değiştirir. Hukuki bir adım atmadan önce avukat görüşü alın.
Kiracı kaynaklı gecikmeleri izleyen, ev sahibi ve kiracıyı ayrı ayrı bilgilendiren bir yönetim arıyorsanız ücretsiz keşif isteyin. Hizmet kapsamımız için Hukuki Danışmanlık ve Mali Yönetim ve Muhasebe sayfalarına bakabilirsiniz.
Aidatın ne kadar artırılabileceği için Aidat Zammı 2027: Ne Kadar Artırılabilir? sayfasına bakın.
Yasal uyarı: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Son güncelleme: 26 Ekim 2026.