İşletme Projesi Nedir, Nasıl Hazırlanır?

Bir apartmanda ya da sitede “aidat ne kadar olacak?” sorusunun cevabı bir tahminden değil, işletme projesinden çıkar. İşletme projesi, binanın yıl boyunca ne kadar gelir elde edeceğini, ne kadar harcayacağını ve bu harcamanın dairelere nasıl dağıtılacağını gösteren bütçedir. Bu sayfada işletme projesinin ne olduğunu, kimin hazırladığını, adım adım nasıl hazırlandığını, bir örnek hesabı ve 2026’da kanunda neyin değiştiğini anlatıyoruz.

İşletme projesi nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesine göre işletme projesi şunları gösterir:

• Tahmini yıllık gelir ve giderler
• Her kat malikine düşen tahmini pay (Madde 20’deki paylaşım kuralına göre)
• Her kat malikinin ödeyeceği avans tutarı

Yani işletme projesi, aidatın dayanağıdır. Yönetici ayda ne kadar aidat toplayacağını kendi takdiriyle değil, kat maliklerinin onayladığı bu proje üzerinden belirler.

Kim hazırlar, kim onaylar?

• Hazırlayan: Yönetici. Projeyi hazırlar ve kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirir.
• Onaylayan: Kat malikleri genel kurulu. Genel kurul, projeyi bildirimden sonra üç ay içinde aynen ya da değiştirerek karara bağlar. Bu hüküm, 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun’la getirildi.
• Onay yoksa: Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar ve onay alınıncaya kadar bu proje esas alınır.

Onaylanmış işletme projesi ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, kanuna göre icra takibinde İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrası kapsamında belge sayılır; bu, ödenmeyen aidatın tahsilinde işi kolaylaştırır. Takip süreci için Aidat Borcu, Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi sayfasına bakabilirsiniz.

İşletme projesi nasıl hazırlanır?

1. Geçen yılın gerçekleşen giderlerini toplayın

İlk adım, son on iki ayın kayıtlarıdır: hangi kalemlere ne kadar harcandı, hangi aylarda yoğunlaştı? Karar defterinde ve belgelerde tutulan kayıtlar bu işi kolaylaştırır (Karar Defteri ve İşletme Defteri Nasıl Tutulur?). Kayıt düzenli değilse proje tahmine dayanır ve yıl ortasında açığa düşme riski artar.

2. Gider kalemlerini ayırın

Tipik bir apartman ya da sitede gider kalemleri şunlardır:

• Personel: apartman görevlisi, güvenlik, temizlik görevlisi; maaş, SGK ve yasal haklar
• Enerji ve su: ortak alan elektriği, ortak su, merkezi ısıtmada yakıt
• Bakım sözleşmeleri: asansör, kazan dairesi, hidrofor, jeneratör, yangın sistemleri
• Temizlik ve sarf malzemesi
• Sigorta primleri
• Yönetici ücreti ya da profesyonel yönetim şirketinin bedeli
• Onarım ve beklenmedik giderler için ayrılan pay

Bakım kalemlerinin takvimini Teknik Yönetim sayfasında anlattık. Personel giderini hesaplarken maaşın yanında işveren SGK payı ve yasal hakların da bütçeye alınması gerekir.

3. Yeni yıl için beklenen değişiklikleri ekleyin

Geçen yılın rakamları aynen alınmaz: asgari ücret artışı, enerji tarifeleri, bakım sözleşmesi yenilemeleri ve yapılacak büyük işler (cephe, çatı, asansör revizyonu) bütçeyi etkiler. Büyük bir iş varsa bunu ayrı bir kalem olarak göstermek, kat maliklerinin kararını kolaylaştırır.

4. Gelirleri belirleyin

Gelirin büyük bölümü aidat ve avanslardır; bunun dışında otopark, çatı ya da reklam kirası gibi ortak alandan elde edilen gelirler olabilir. Geçmiş yıldan devreden bakiye ve tahsil edilemeyen aidat alacakları da bütçede ayrıca gösterilir.

5. Payı dairelere dağıtın

Ortak giderlere katılım, Madde 20’ye göre iki farklı kurala bağlıdır: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır; yönetim planında ya da kurul kararıyla farklı bir paylaşım belirlenebilir. Ayrıntı için Ortak Giderler ve Aidat Nasıl Paylaşılır? sayfasına bakın.

Örnek hesap

On daireli, bütün dairelerin arsa payının eşit olduğu bir apartman düşünelim. Aylık giderlerin şöyle olduğunu varsayalım (rakamlar kurgusaldır):

Toplam gider 30.000 TL, daire sayısı 10 olduğu için daire başına düşen pay:

30.000 TL ÷ 10 daire = 3.000 TL

Arsa payları eşit olmayan bir binada, arsa payı oranında paylaşılan kalemler dairelere payına göre dağıtılır; eşit paylaşılan kalemler (örneğin görevli maaşı) ise daire sayısına bölünür. Böylece büyük dairenin aidatı küçük dairenin aidatından yüksek olur, ama aradaki fark yalnızca arsa payına bağlı kalemlerden doğar.

2026’da ne değişti?

7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026’da işletme projesiyle ilgili şu hükümleri getirdi:

• İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır ve genel kurul bunu üç ay içinde karara bağlar.
• Mevcut bir işletme projesi varsa, yöneticinin hazırlayacağı geçici projedeki bedel her yıl yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Kat malikleri kurulunun bundan daha yüksek bir bütçeyi onaylaması mümkündür. Ayrıntı ve hesaplama örneği için Aidat Zammı 2027: Ne Kadar Artırılabilir? sayfasına bakın.
• Avans, işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanır; süresiz yeniden avans toplanamaz.

Yeni binada ilk işletme projesi

Yeni teslim edilen ya da kentsel dönüşümden çıkan binada henüz onaylı bir proje yoktur; yönetici ilk bütçeyi sıfırdan hazırlar. Elde geçmiş yıl verisi bulunmadığı için benzer büyüklükteki yapıların giderleri ve bakım sözleşmesi teklifleri esas alınır. İlk toplantıdan itibaren atılacak adımlar için Yeni Binada İlk Yönetim ve Defter Kurulumu yazısına bakın.

Genel kurulda nasıl onaylanır?

İşletme projesi, olağan toplantının gündem maddelerinden biridir. Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır; yönetim planı bir zaman göstermemişse her takvim yılının ilk ayında. Toplantı çağrısı, yeter sayı ve karar nisabı için Kat Malikleri Kurulu, Toplantı ve Karar Nisapları sayfasına bakabilirsiniz. Onaylanan projenin ve oylama sonucunun karar defterine yazılması ve toplantıda bulunan kat malikleri tarafından imzalanması gerekir.

Sık sorulanlar

İşletme projesi zorunlu mu? Evet. Kanun, onaylı bir proje yoksa yöneticiye geçici bir proje hazırlama görevi verir; yani proje olmadan yönetim sürdürülemez.

Projeyi kim hazırlar, denetçi ne yapar? Projeyi yönetici hazırlar. Denetçi ya da denetim kurulu ise yöneticinin hesaplarını denetler; yönetim planında başka bir süre yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir (Madde 41).

Yıl ortasında gider artarsa ne olur? Proje tahmine dayalıdır. Beklenmedik bir gider çıkarsa yönetici kurulu toplantıya çağırarak ek ödeneği ya da değişiklik gerektiren bir proje önerebilir. Bu yüzden bütçede onarım ve beklenmedik giderler için bir pay ayırmak yaygındır.

Kiracı da işletme projesinden etkilenir mi? Aidatı kimin ödeyeceği kira sözleşmesine bağlıdır; yönetime karşı sorumlu kat maliki ve (kira bedeliyle sınırlı olarak) kiracıdır. Ayrıntı için Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur? sayfasına bakın.

İşletme projesini bize bırakabilirsiniz

İşletme projesi; geçmiş kayıtların toplanmasını, bakım ve personel maliyetlerinin tahmin edilmesini, payların hesaplanmasını ve kurul toplantısının düzenlenmesini gerektirir. Biz yönettiğimiz yapılarda yıllık bütçeyi hazırlıyor, kurul toplantısını düzenliyor ve kararların deftere işlenmesini takip ediyoruz. Binanız için işletme projesini birlikte hazırlamak isterseniz ücretsiz keşif isteyin; hizmetin kapsamını Mali Yönetim ve Muhasebe sayfasında bulabilirsiniz.

Bu sayfa genel bilgi içindir. 7579 sayılı Kanun yeni olduğu için uygulamada ayrıntılar yargı kararlarıyla netleşmektedir. Somut bir uyuşmazlıkta avukat görüşü alın.