Kağıthane, son yıllarda İstanbul’un en hızlı dönüşen ilçelerinden biri oldu. Eski sanayi ve konut alanları yerini yüksek katlı rezidans ve karma projelere bıraktı. Bu hızlı değişim, ilçedeki yönetim ihtiyacını keskin biçimde ikiye ayırıyor.
Yeni projelerde ilk yıl belirleyicidir
Yeni teslim edilen yapılarda yönetimin ilk yılı, sonraki yılların maliyetini belirler. Üç konu öne çıkar:
Müteahhit devri. Ortak alanlar, demirbaşlar ve teknik sistemler tutanakla devralınmalıdır. Tamamlanmamış peyzaj, eksik teslim edilen ekipman veya devredilmemiş bir garanti belgesi tespit edilmezse, birkaç yıl sonra apartmanın kendi bütçesinden karşılanır.
Garanti süreleri. Asansör, ısıtma sistemi, hidrofor ve yalıtımın garanti süreleri farklıdır. Bu tarihler bilinmediğinde, garanti kapsamındaki arıza parayla yaptırılır.
Gerçekçi bütçe. Yeni yapılarda ilk bütçe genellikle düşük kurulur çünkü sistemler henüz yıpranmamıştır. İkinci yıl gerçek bakım maliyeti ortaya çıktığında aidat sert biçimde artar ve bu her seferinde güvensizlik yaratır. Bütçeyi baştan gerçek bakım takvimi üzerinden kuruyoruz.
Rezidanslarda yüksek kiracı oranı
Kağıthane’nin yeni rezidanslarında bağımsız bölümlerin önemli bölümü yatırım amaçlı alınmış ve kiraya verilmiştir. Bunun iki somut sonucu vardır.
Birincisi, kat malikleri kurulu toplantılarında nisap sağlamak zorlaşır: malikler binada oturmaz. İkincisi, ortak gider sorumluluğunda malik-kiracı ayrımı sürekli gündeme gelir.
Bu yapılarda toplantı çağrılarını çift kanaldan yapıyor, malik ve kiracı kayıtlarını ayrı ayrı güncel tutuyoruz. Binada oturmayan malikler binanın gelir-gider tablosunu ve kendi borcunu NovaBina üzerinden nerede olurlarsa olsunlar görebiliyor.
Eski yapı stoğunda
Dönüşmemiş mahallelerde öncelik farklıdır: kanuni defterlerin tasdiki, daire bazında borç-alacak tespiti ve periyodik kontrollerin son tarihlerinin belgelenmesi. Bu yapılarda ilk işimiz yönetmek değil, mevcut durumu kayda geçirmektir.