Aydınevler, Maltepe ilçesinde bir mahalledir ve burada Ata Plaza iş merkezinin yönetimini yürütüyoruz. Maltepe’nin geneli için Maltepe sayfamıza bakabilirsiniz. Bu sayfa, Aydınevler’de iş merkezi, apartman ya da sitenin yönetimini düzene sokmak veya yönetim şirketini değiştirmek isteyenler için hazırlandı.
İş merkezinde yönetim neyi değiştirir?
Hukuki çerçeve apartmanla aynıdır: Kat Mülkiyeti Kanunu apartman, site ve iş merkezi yaşamını birlikte düzenler (Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?). Pratikte üç konu öne çıkar:
- Giderin paylaşımı. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kanunen eşit; ortak yerlerin bakımı, sigorta ve yönetici aylığı arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planında ya da oybirliğiyle alınan kararda farklı bir paylaşım belirlenebilir; bu yüzden ilk iş yönetim planını okumaktır. (Ortak Giderler ve Aidat Nasıl Paylaşılır?)
- Kiracı firmalar. Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadar malikle birlikte ortak gider borcundan sorumludur; yönetim ikisinden de isteyebilir. (Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur?)
- Teknik sistemlerin takvimi. Asansörün yıllık periyodik kontrolü, jeneratör testi ve yangın söndürme tüplerinin dolum tarihleri yasal takvime bağlıdır; bunların takibi yöneticinin sorumluluğundadır. (Teknik Yönetim)
Yönetimi düzene sokmak için ilk adımlar
Yönetimin dağınık olduğu binalarda sorun genellikle aynı yerden çıkar: kayıt eksikliği, belirsiz aidat ve toplantı yapılmaması. Düzene girmek için sıra şöyledir:
- Kat malikleri kurulunu toplayın. Çağrı usulüne uygun yapılmazsa alınan kararlar iptal edilebilir; nisap hem malik sayısına hem arsa payına bakar. (Kat Malikleri Kurulu, Toplantı ve Karar Nisapları)
- Yöneticiyi seçin. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda zorunludur. (Yönetici Seçimi ve Yöneticinin Görevleri)
- Defterleri kurun. Karar defteri ve işletme defteri tutulur, defter her yıl Ocak ayında notere kapattırılır. (Karar Defteri ve İşletme Defteri Nasıl Tutulur?)
- İşletme projesini onaylatın. Aidat, genel kurulun onayladığı işletme projesine dayanır. (İşletme Projesi Nedir, Nasıl Hazırlanır?)
- Aidat artışını kurala bağlayın. Artışın nasıl ve ne kadar yapılabileceği kanunda yazılıdır. (Aidat Zammı: Ne Kadar Artırılabilir?)
Yönetim şirketini değiştirmek
Mevcut yönetimden memnun olmayan binalar için asıl risk geçiş sırasında kayıtların kaybolmasıdır. Devirde karar defteri, işletme defteri, banka ve kasa durumu, personel dosyaları ve sözleşmeler tutanakla teslim edilir. Sürecin adımlarını yönetim devir teslimi yazımızda, firma seçerken nelere bakılacağını yönetim şirketi seçimi yazımızda anlattık. Ücretin nasıl oluştuğu için yönetim ücreti yazımıza bakabilirsiniz.
Aydınevler’de hizmetlerimiz
- Finansal yönetim: aidat tahsilatı, bütçe planlaması ve raporlama
- Tesis yönetimi: temizlik, güvenlik ve teknik bakım işlerinin organize edilmesi
- Personel yönetimi: apartman görevlisinin SGK bildirimleri, maaş ödemeleri ve çalışma düzeni
- Şeffaf raporlama: aylık gelir-gider raporu; malikler NovaBina üzerinden kendi borcunu ve binanın tablosunu görür
- Hukuki danışmanlık: kat mülkiyeti mevzuatı kapsamındaki süreçler
- Toplantı organizasyonu: kurul çağrısı, nisap ve karar defteri kaydı
Kapsam için Mali Yönetim, Tesis Yönetimi, Hukuki Danışmanlık ve Dijital Yönetim sayfalarına bakabilirsiniz.
Yakın bölgeler
Aydınevler, Anadolu Yakası’nda Maltepe ilçesindedir. Diğer bölgeler için Maltepe, Kartal, Bostancı ve Kadıköy sayfalarına bakabilirsiniz.
Yönettiğimiz yapılar
Aşağıdaki yapıların yönetimini yürütüyoruz: gelir ve giderler kayıt altında, kararlar usulüne uygun toplantılarda, bakım işleri takvime bağlı.
- Ata Plaza
Sıkça sorulan sorular
Aydınevler'de hangi yapıyı yönetiyorsunuz?
Aydınevler'de Ata Plaza iş merkezinin yönetimini yürütüyoruz.
İş merkezi yönetimi apartmandan farklı mı?
Hukuki çerçeve aynıdır: Kat Mülkiyeti Kanunu apartman, site ve iş merkezi yaşamını birlikte düzenler. Pratikte gider paylaşımı, kiracı firmaların sorumluluğu ve asansör, jeneratör, yangın gibi teknik sistemlerin bakım takvimi öne çıkar.
Mevcut yöneticiden yönetim şirketine nasıl geçilir?
Kat malikleri kurulu yeni yöneticiyi seçer; eski yönetici kayıtları ve belgeleri yeni yöneticiye teslim eder. Teslimde karar defteri, işletme defteri, banka ve kasa durumu, personel dosyaları ve sözleşmeler tutanakla devredilir. Ayrıntısı Devir Teslim yazımızda.
Yöneticiyi kim seçer, kaç oyla?
Yönetici, kat malikleri kurulunca hem malik sayısı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur (Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 34).
Aidat artışına itiraz edilebilir mi?
Aidat, genel kurulun onayladığı işletme projesine dayanır; yönetici tek başına belirleyemez. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar ve genel kurul üç ay içinde karara bağlar. Artış sınırları için Aidat Zammı sayfamıza bakabilirsiniz.
Yönetim ücreti nasıl belirleniyor?
Ücret; bağımsız bölüm sayısına, yapının donanımına ve istenen hizmet kapsamına göre değişir. Binayı yerinde görüp ücretsiz keşif yapıyor, ardından net bir teklif sunuyoruz.