Kartal, İstanbul’da kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı ilçelerden biridir. Eski yapı stoğu hızla yerini yüksek katlı yeni projelere bırakmakta, bu da yönetime çok belirgin bir gündem dayatmaktadır: yeni teslim edilmiş binaların ilk yıllarını doğru yönetmek.
Yeni binada ilk yıl, sonraki yirmi yılı belirler
Yeni bir yapıda yönetimin ilk yılı, sonradan telafisi zor kararların alındığı dönemdir. Üç konu öne çıkar.
Müteahhit devri. Ortak alanların, demirbaşların ve teknik sistemlerin müteahhitten kat maliklerine devri tutanakla yapılmalıdır. Eksik teslim edilen bir jeneratör, tamamlanmamış peyzaj veya devredilmemiş bir garanti belgesi, tespit edilmezse birkaç yıl sonra apartmanın kendi bütçesinden karşılanır.
Garanti süreleri. Asansör, ısıtma sistemi, hidrofor ve yalıtım gibi kalemlerin garanti süreleri farklıdır ve genellikle iskân tarihinden başlar. Bu tarihlerin bilinmemesi, garanti kapsamındaki bir arızanın parayla yaptırılmasına yol açar.
İlk yıl bütçesi. Yeni yapılarda bütçe çoğu zaman olduğundan düşük kurulur; çünkü sistemler henüz yıpranmamıştır ve kimse periyodik bakım maliyetini hesaba katmaz. İkinci yılda gerçek giderler ortaya çıktığında aidat sert biçimde artar ve bu her seferinde güvensizlik yaratır.
Yönetimini üstlendiğimiz yeni yapılarda bütçeyi gerçek bakım takvimi üzerinden kuruyor, kıdem tazminatı ve büyük onarım için karşılık ayrılmasını öneriyoruz.
Dönüşüm sürecindeki eski yapılar
Henüz dönüşmemiş binalarda ise yönetimin işi farklıdır: kat malikleri arasında dönüşüm kararının oluşması uzun sürer ve bu dönemde büyük yatırım gerektiren bakımların yapılıp yapılmayacağı tartışılır. Bu kararların usulüne uygun alınması ve kayda geçirilmesi, ilerideki uyuşmazlıkları önler.